Congreso Nacional de Vivienda 2025: el director de AGES destaca la figura del gestor público para garantizar viviendas asequibles

Los días 5 y 6 de noviembre se celebró en la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense de Madrid el Congreso Nacional de Vivienda, dirigido por los catedráticos Matilde Cuena Casas (UCM) y Julio Tejedor Bielsa (Universidad de Zaragoza). El encuentro reunió a especialistas de los ámbitos jurídico, económico y de la gestión pública, con el objetivo de analizar los factores que explican la actual crisis de vivienda asequible en España y debatir propuestas de reforma desde una perspectiva multidisciplinar.

El director de AGES, Juan Manuel Pérez Mira, participó como ponente en la mesa dedicada a la fiscalidad de la vivienda y de la promoción inmobiliaria, aportando una visión económico-financiera centrada en los mecanismos que condicionan la oferta de vivienda asequible.

Reducir el coste fiscal

En el marco de una jornada centrada en las políticas públicas en materia de vivienda, la mesa redonda “Fiscalidad de la vivienda y de la promoción inmobiliaria. Problemas y propuestas de reforma para aumentar la oferta de vivienda asequible”, en la que intervino Pérez Mira, contó también con la participación de la la Profesora Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Zaragoza, Cristina Bueno; el abogado José María Salcedo y el economista y el exdirector de la Agencia Tributaria, Ignacio Ruiz Jarabo.

Los expertos apuntaron que la elevada carga fiscal de la vivienda- el 25% del coste final de la vivienda, según la patronal de la construcción- contribuye directamente a encarecer el mercado y limita la capacidad del sector público para promover vivienda asequible. 

"La vivienda es el objeto imponible más gravado en este país. Sufre un maremagnum de hasta ocho tributos y de las tres Administraciones: la central, la autonómica y la municipal”- recordó Ignacio Ruiz Jarabo, quien matizó que hay tributos relacionados con la construcción, con la compra, la tenencia, la donación, la herencia o la venta.

En este sentido, se planteó la necesidad de introducir incentivos fiscales dirigidos a propietarios que alquilen sus viviendas a precios asequibles, así como eliminar gravámenes como la imputación en IRPF de rentas inexistentes en segundas viviendas no arrendadas. 

También se debatió el papel del valor de referencia de Catastro, que entró en vigor en 2022 y que es la base para calcular el tributo como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Según José María Salcedo, "el valor de Catastro está inflado y esto encarece la vivienda".

El gestor público: una figura esencial 

Respecto a la figura del gestor público en el mercado de la vivienda, el director de AGES, Juan Manuel Pérez Mira, afirmó que desempeña un papel esencial a la hora de garantizar el acceso a la vivienda asequible por parte de los jóvenes y de segmentos de la población con rentas medias-bajas. 

El doctor en Economía explicó que los retornos de inversión derivados de los proyectos de vivienda asequible no son suficientes para atraer capital privado, por lo que el papel de los gestores públicos resulta determinante para impulsar este tipo de iniciativas.

Asimismo, Pérez Mira abogó por avanzar hacia la aplicación de un IVA reducido —o incluso un IVA del 0%— en proyectos de vivienda asequible, con el fin de favorecer la viabilidad económica de nuevas promociones. 

Aparte de la elevada carga fiscal de la vivienda, durante la jornada también se plantearon otras dificultades para incrementar la oferta de vivienda asequible, como la excesiva burocracia o la complejidad técnica a la que se enfrenta cualquier iniciativa destinada a incrementar el parque de vivienda, o los inconvenientes de la Ley del Suelo, que evidencian la necesidad de reformar esta norma.

Seguridad jurídica y reformas necesarias

Además de las políticas públicas en materia de vivienda, en el congreso también se abordaron los problemas estructurales del mercado privado y las limitaciones de las políticas adoptadas en los últimos años. 

A partir del diagnóstico inicial presentado por el catedrático de Derecho Civil de la Universidad Roviri i Vigili, Sergio Nasarre, se analizó la función social de la propiedad y el derecho a la vivienda desde la perspectiva constitucional y los tratados internacionales.

Los ponentes coincidieron en señalar que es necesario establecer un equilibrio entre el derecho a la vivienda, reconocido por la Constitución, y el derecho de propiedad, ya que la función social de esta no puede convertirse en una “expropiación encubierta”.

Deficiencias en el mercado del alquiler

Por otro lado, se debatió en esta jornada sobre las deficiencias en el mercado del alquiler y se puso de manifiesto tanto la inseguridad jurídica que “asola” el mercado de la vivienda en España como el escaso éxito de algunas medidas orientadas a intervenir el mercado, sobre todo la limitación de los precios. Según los expertos que participaron, esta medida ha contribuido a reducir la oferta, dificultar el acceso a viviendas de calidad y elevar la incertidumbre para propietarios e inversores.

Además, los ponentes aludieron al  Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI), el índice se está utilizando para fijar las rentas de los nuevos contratos de alquiler y al que se le atribuyeron deficiencias metodológicas y falta de transparencia.

En otra mesa redonda, se abordó el problema de la ocupación ilegal, calificado como un fenómeno real y de creciente impacto social. Una de las medidas que se reivindicaron fue la reforma del contrato de arrendamiento para agilizar los desalojos en casos fraudulentos.

Por su parte, el Notariado presentó un nuevo portal de la vivienda con precios reales del mercado, una herramienta de acceso público, que permitirá identificar los precios reales de las transacciones inmobiliarias, con el objetivo de mejorar la transparencia del mercado, facilitar la tasación de inmuebles y proporcionar información veraz para estudios y análisis posteriores.