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  • Comunicación AGES

La gestión de la vivienda pública desde el criterio de sostenibilidad financiera


Ponencia de Juan Manuel Pérez en Cádiz sobre gestión de vivienda pública

El alquiler social es una de las herramientas con las que las administraciones tratan de hacer frente al problema de acceso a la vivienda, especialmente acusado entre los colectivos más vulnerables de la sociedad y por el que, el pasado mes de enero, entró en vigor el real decreto que regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025.


Pero para asegurar la viabilidad de la gestión pública de la vivienda, las entidades gestoras deben atenerse al criterio de sostenibilidad financiera que la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local incluyó en el artículo 25.2.a tras la reforma de 2013:


“2. El Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en las siguientes materias:

a) Urbanismo: planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística. Protección y gestión del Patrimonio histórico. Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación.”


Así lo recordó el director de AGES, Juan Manuel Pérez Mira, en las jornadas sobre “La innovación social en la gestión de parques públicos de vivienda”, celebradas el 19 de mayo en Cádiz y organizadas por la Asociación de Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS).


Pérez Mira profundizó en el concepto de sostenibilidad financiera aplicado a la gestión de la vivienda pública y teniendo en cuenta los límites del endeudamiento.


Cuatro elementos básicos


Partiendo de la definición de “sostenibilidad financiera” que recoge la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera (LOEPSF), la gestión de la vivienda pública bajo este criterio económico implica atender a cuatro elementos básicos: el déficit, la morosidad, la financiación y la deuda pública.


Déficit


Dependiendo de la clasificación del sector público en cuestión, hay que ceñirse a un criterio diferente.


Si dicha clasificación es de mercado, la entidad gestora tendrá que atender al criterio de equilibrio financiero, mientras que si el sector está clasificado como no de mercado, responderá al criterio de estabilidad presupuestaria.


No obstante, la suspensión de las reglas fiscales en 2020, 2021, 2022 y previsiblemente también en 2023, implica que el límite de endeudamiento no computa y que se puede generar un cierto déficit sin necesidad de acudir a planes de reestructuración o a planes económico financieros, tal y como prevé la LOEPSF.


Morosidad


Cabe recordar que la suspensión de las reglas fiscales no afecta al periodo medio de pago a proveedores, el cual se debe cumplir igualmente.


En la actualidad, el periodo medio de pago máximo al que se puede llegar es de 60 días, incluyendo el límite de 30 días para la gestión, desde que entra en registro la factura.


Aunque el periodo medio de pago está regulado por normativas diferentes en función de si la entidad gestora está clasificada o no como productor de mercado, la fórmula para calcularlo es exactamente la misma.


Cálculo periodo medio de pago a proveedores


Financiación


En cuanto a la financiación, es necesario cumplir el principio de prudencia financiera, regulado en el artículo 48 bis De la Ley de Haciendas Locales:


“1. Todas las operaciones financieras (ACTIVOS, PASIVOS Y GARANTÍAS) que suscriban las Corporaciones Locales están sujetas al principio de prudencia financiera”.

Por prudencia financiera se entiende el conjunto de condiciones que deben cumplir las operaciones financieras para minimizar su riesgo y coste.


Por tanto, se trataría básicamente de conseguir la mejor operación financiera posible en cuanto al riesgo, al coste y a los plazos.


Sin embargo, también en este aspecto repercute la clasificación sectorial, ya que los productores clasificados como no de mercado, han de cumplir, además, con el principio de prudencia financiera de acuerdo a la resolución de la Secretaría General del Tesoro y política financiera, que determina cuáles son los tipos y las condiciones máximas en las que se pueden suscribir los préstamos.


Actualmente, para el sector de las administraciones públicas, el coste total máximo (incluyendo comisiones y otros gastos) de las operaciones de endeudamiento de doce a sesenta meses, no podrá superar los siguientes límites :




En cambio, los sectores que están clasificados como mercado no tienen que atenerse a estos límites, sino que tienen que responder únicamente a la regla general de conseguir la mejor operación financiera posible.


Endeudamiento y deuda pública


Respecto al endeudamiento necesario para gestionar las promociones de vivienda con alquiler social, también se establece una diferencia entre los productores que están clasificados como de mercado y los que no.


En el caso de un productor clasificado como no de mercado, el endeudamiento a largo plazo, que es el necesario para llevar a cabo este tipo de actuaciones, tiene como condición que el ahorro neto sea positivo. Esto, en cambio, no se aplica a los productores de mercado.


Por otro lado, en referencia a la deuda pública, cabe destacar que, a 31 de diciembre de 2021, el 80% de toda la deuda pública de España se concentraba en la Administración Central del Estado, las comunidades autónomas acumulaban el 20% y las entidades locales, solo el 1,37%.


Así pues, este es un límite que no aplica este año y probablemente tampoco va a aplicar el año próximo. Para las corporaciones locales, es suficiente como para poder acudir al mercado, endeudarse y desarrollar políticas de vivienda pública.


El cobro de la renta como condicionante de la viabilidad


Una vez superados los requisitos legales expuestos anteriormente, la viabilidad del modelo de gestión de la vivienda pública dependerá del cobro de la renta.


Es decir, será el cobro de la renta el factor que condicione el cumplimiento del esquema de financiación de las promociones de vivienda pública siguiendo el criterio de sostenibilidad financiera.


En este sentido, el impago o la morosidad de los inquilinos tendría tres repercusiones fundamentalmente:


  1. Sobre el patrimonio: la morosidad supone el reconocimiento de un deterioro en los saldos de las cuentas a cobrar y el impago su baja definitiva, lo cual se traduce en una pérdida y, por tanto, en una reducción del patrimonio. En el caso de sociedades mercantiles, esto podría llegar a suponer causa de disolución.

  2. Sobre la liquidez de la empresa: habría que aprobar un plan económico financiero.

  3. Sobre la clasificación sectorial de la entidad: los impagos pueden provocar que una entidad clasificada como de mercado pase a estar clasificada como no de mercado y, por tanto, tenga que responder a requisitos diferentes a la hora de gestionar la vivienda pública bajo el criterio de sostenibilidad financiera.


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