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Rehabilitación de edificios: fiscalidad y relación económicas con entes instrumentales


Rehabilitación de edificios y fiscalidad en blog AGES

La rehabilitación de edificios potenciada por las administraciones públicas está viviendo un etapa de auge, gracias, en parte, a los fondos europeos Next Generation EU distribuidos a través de las Comunidades Autónomas y sus municipios en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con el objetivo de impulsar la rehabilitación energética en edificios residenciales, viviendas y barrios.


Para analizar el estado actual de la cuestión desde todas las perspectivas y conocer de cerca experiencias destacadas en este tipo de actuaciones urbanísticas, la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo AVS, la Generalitat Valenciana y el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) celebraron en Valencia, los pasados 14 y 15 de diciembre, las jornadas “La hora de la rehabilitación de edificios”.


Una de las sesiones se dedicó a todo lo relacionado con estrategia, entes instrumentales y fiscalidad, y en ella participó el director de AGES, Juan Manuel Pérez Mira, junto al gerente de AVS, Enrique Bueso Guirao y al director del Observatorio Ciudad 3R, Juan Rubio del Val.


Gestionar actuaciones de rehabilitación a través de entes instrumentales


Pérez Mira, que se centró concretamente en Fiscalidad y relación económicas con entes instrumentales, recalcó que “optimizar la fiscalidad en una actuación de rehabilitación es un aspecto determinante, porque es un coste adicional que al final va a tener que soportar o bien la Administración o bien el propietario”.


Conferencia Juan Manuel Pérez sobre rehabilitación de edificios y fiscalidad

En este sentido, recordó que todas las CCAA y una gran cantidad de ayuntamientos han visto que la fiscalidad es una de las grandes ventajas que puede tener gestionar este tipo de actuaciones a través de entes instrumentales -normalmente, sociedades mercantiles-, además de la especialidad, el conocimiento o la agilidad.


De hecho, gran parte de las rehabilitaciones en España se han realizado a través de entes instrumentales públicos, concretamente sociedades urbanísticas, tal y como apuntó Enrique Bueso en la misma sesión.


El IVA en las actuaciones de rehabilitación


Según explicó el director de AGES, en materia de rehabilitación, la fiscalidad fundamental es el IVA, aunque lo que se considera rehabilitación desde un criterio técnico no siempre coincide con lo que son obras de rehabilitación de edificios a efectos del IVA, lo cual exige el cumplimiento de sendos requisitos técnico y económico detallados en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (artículo 20, apartado uno, número 22º, letra B).

Obras de rehabilitación de edificaciones a efectos del iva en blog AGES

Si la obra de rehabilitación cumple dos requisitos, tributará a tipo reducido del 10%, en vez de al 21%, por lo que el coste del proyecto se reducirá considerablemente.


Qué obras análogas o conexas se pueden incluir en la rehabilitación a efectos del IVA:


Análogas:

  • Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

  • Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

  • Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

  • Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

  • Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Las obras análogas tributarán al 10% siempre.


Conexas (de renovación y reparación):

  • Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

  • Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

  • Las obras de rehabilitación energética, es decir, las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Las obras conexas tributarán al 10% cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada. Si no se cumple este requisito, irán al 21%, salvo que esas obras, a su vez, reúnan estas tres condiciones:


- Que el destinatario sea persona física -incluidas las comunidades de propietarios-, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.


- Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. Con esto, está habiendo muchos problemas. Por ejemplo, si se aporta un material y ese material lleva una instalación, la Agencia Tributaria considera que aquella es parte del valor del material y lo computa a efectos de ese 40%.


- Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.


Operaciones que hará el agente rehabilitador o promotor de la obra


Son básicamente tres:

Operaciones del agente rehabilitador y régimen iva en blog AGES

Ayudas públicas


Por otra parte, Juan Manuel Pérez Mira hizo referencia a la tributación de las ayudas públicas que se reciben para la rehabilitación de edificaciones y explicó que hay dos opciones desde el punto de vista fiscal:


1. Que la ayuda la perciba directamente el propietario del inmueble.


En cuanto al IVA, sería una operación sujeta y no exenta. Tributaría a un tipo reducido del 10% siempre y cuando pueda ser catalogada como rehabilitación a efectos del IVA.


Asimismo, la obtención de la subvención constituiría para el beneficiario una ganancia patrimonial (V2302-22) por el importe de la subvención obtenida, tributando en el IRPF y se imputarían al período impositivo en que tenga lugar su cobro.


2. Que la ayuda la perciba el promotor de las obras (Administración o entidad dependiente/ente instrumental).


Según Pérez Mira, esta opción es más problemática y habría que estudiarla muy a fondo, porque no hay una solución única.


A efectos del IVA, se considerará subvención vinculada al precio (V3366-19) si se cumplen las siguientes condiciones:

  • Que la subvención haya sido abonada al operador subvencionado con el fin de que realice específicamente una entrega de bienes o una prestación de servicios determinada.

  • Que los adquirentes del bien o los destinatarios del servicio obtengan una ventaja de la subvención concedida al beneficiario.

  • Que la contraprestación que representa la subvención sea, como mínimo, determinable.


Bonificaciones por prestación se servicios públicos locales


¿Qué pasaría en caso de que la entidad instrumental obtuviera una ganancia económica?


El director de AGES explicó que si tuviera algún tipo de margen positivo, la tributación sería mínima (del 1%), porque el artículo 25 de la LBRL reconoce como un servicio público local la conservación y la rehabilitación de la edificación.


Así pues, el artículo 34 de la Ley del Impuesto de Sociedades permite aplicar, en este caso, una exención del 99% en la cuota íntegra de dicho impuesto.


Régimen en IVA de las entidades dependientes


Por último, el economista recordó lo importante que es tener en cuenta la diferencia en el régimen en IVA de las entidades instrumentales entre una entrega de bienes y una prestación de servicios, ya que esta última no tributa en IVA si se realiza mediante un encargo de gestión o como servicio prestado directamente a la administración titular.


Régimen iva de entes instrumentales en blog AGES



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