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  • Comunicación AGES

Viviendas protegidas: especificidades del arrendamiento con opción de compra


Viviendas de protección pública para arrendamiento con opción de compra

Ante las graves consecuencias que trajo la crisis financiera de 2008 para el mercado inmobiliario, el arrendamiento de vivienda protegida con opción de compra ha sido una de las fórmulas elegidas por muchos municipios españoles tanto para facilitar el acceso de jóvenes y colectivos vulnerables a este bien esencial como para contribuir a recuperar la viabilidad del sector.


Analizamos a continuación las características propias de este tipo de vivienda de protección pública.


Régimen jurídico


Aunque las Comunidades Autónomas poseen competencia exclusiva en materia de vivienda, el régimen jurídico de la vivienda protegida y sus distintas variantes debe considerar tanto normas autonómicas como normas estatales.


En el caso de la vivienda protegida para arrendamiento con opción de compra, la relación de arrendamiento entre el arrendador y el inquilino se regula, en términos generales, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se complementa con las normas del contrato y con lo dispuesto en el Código Civil.


Por otro lado, los requisitos que han de cumplir tanto la vivienda - precio máximo de venta/renta, dimensiones máximas,...) como los potenciales compradores/inquilinos (ingresos máximos, no disponibilidad de otra vivienda, empadronamiento en el territorio...) los establece la legislación propia de cada comunidad autónoma.


Es por ello que la tipología, las siglas y los requisitos de las viviendas protegidas varían según los territorios y los decretos en los que se apoyan en el momento de la adjudicación.


Especificidades de la vivienda protegida para arrendamiento con opción de compra


La vivienda con protección pública para arrendamiento con opción de compra es un tipo de vivienda protegida que está sujeta a una renta mensual máxima y ofrece al arrendatario la posibilidad de comprar la vivienda al cabo de un tiempo determinado y a un precio inferior a la vivienda libre.


A cambio de este precio ventajoso de venta o renta fijado por la administración, la vivienda deberá ajustarse a una serie de limitaciones:


  • Destinarse a vivienda habitual de familias con unos ingresos máximos.

  • Tener regulado su uso durante el tiempo que esté vigente el régimen de protección: no puede ser revendida por el comprador hasta pasado un plazo predeterminado (normalmente, 10 años) y el precio lo fija la Administración, que posee el derecho preferente de compra para evitar la especulación con las viviendas protegidas.


Por su parte, el constructor o promotor de las viviendas calificadas como protegidas, al renunciar a venderlas por encima del precio máximo fijado por la administración, recibe una serie de beneficios, como la financiación parcial del proyecto a un tipo de interés bajo.


Calificación provisional y calificación definitiva


Para que una vivienda obtenga la calificación de protegida, la comunidad autónoma en la que se encuentre debe verificar y comprobar que aquella cumple los requisitos exigibles por la normativa aplicable en cuanto a dimensiones máximas y precio máximo de venta o renta.


Este proceso de verificación consta de dos fases diferenciadas: la calificación provisional, en la que se analiza la adecuación del proyecto a la normativa de aplicación; y la calificación definitiva, en la que se valora la adecuación de la obra.


Los requisitos de la vivienda protegida que establece cada comunidad autónoma dependerán del tipo de protección que tenga la vivienda, del municipio donde esta se encuentre y de la legislación vigente en el momento en que la vivienda obtenga la “calificación provisional”.


Medidas extraordinarias a causa de la COVID-19


Cabe recordar, por último, que entre las medidas urgentes que ha adoptando el Gobierno en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis sanitaria de la COVID-19, se incluyen algunas referidas a alquileres de vivienda habitual, que también repercuten en las viviendas protegidas para arrendamiento con opción de compra.


Las medidas extraordinarias sobre vivienda han vivido sucesivas ampliaciones y prórrogas desde la publicación del Real Decreto-ley 11/2020, del 31 de marzo.


La última modificación la recoge el Real Decreto-ley 8/2021, del 4 de mayo, que establece en su artículo 7 la posibilidad de prorrogar, de manera extraordinaria y previa solicitud del arrendatario, los contratos de arrendamiento que finalicen antes del 9 de agosto de 2021.


Esta prórroga extraordinaria tendrá una duración máxima de seis meses, en el transcurso de los cuales se mantendrán los mismos términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.


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