Financiación de la vivienda asequible: el director de AGES destaca en Sevilla los cambios normativos que reclaman los gestores públicos

Los días 25 y 26 de febrero se celebraron en Sevilla las “VIII Jornadas de Vivienda Social”, organizadas por Empresa Municipal de Vivienda, Suelo y Equipamiento de Sevilla, S.A. (EMVISESA) y el Ayuntamiento de Sevilla bajo el lema “Innovar para habitar”.

Durante dos jornadas, responsables institucionales, gestores públicos, expertos del sector y representantes de administraciones locales, autonómicas, estatales y europeas analizaron los principales retos que afronta la vivienda social y asequible desde una perspectiva técnica, jurídica, económica y de gestión pública.

En este contexto, el socio director de AGES y consultor especializado en el sector público, Juan Manuel Pérez Mira, participó el 25 de febrero en la mesa redonda “Financiación de la vivienda pública y asequible. Instrumentos, fondos y alianzas para acelerar la producción de vivienda”.

A lo largo de su intervención, Pérez Mira defendió el papel esencial de los gestores públicos como pieza clave en la solución del problema de acceso a la vivienda en España, a la vez que recordó la necesidad de acometer determinados cambios normativos y fiscales para garantizar la financiación a largo plazo y con bajas rentabilidades que han de asumir la Administración y las entidades dependientes como promotores de la vivienda pública asequible.

Vivienda pública asequible: de qué estamos hablando

Tomando como referencia las definiciones de “Condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero” y de “Sinhogarismo”, que realiza la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el director de AGES recordó que cuando hablamos de vivienda pública asequible nos referimos a viviendas promovidas por entidades del sector público —estatal, autonómico o local— a precios sensiblemente inferiores al mercado, destinadas principalmente a tres tipo de destinatarios:

• Jóvenes en proceso de emancipación, que necesitan temporalmente una solución habitacional económica hasta que puedan acceder al mercado libre de vivienda.

• Familias monoparentales.

• Personas con dificultades económicas que no se encuentran en situación de exclusión social.

Se trata, por tanto, de atender el componente mayoritario del problema de la vivienda: hogares con capacidad y voluntad de pago, pero excluidos del mercado libre.

Un elemento clave es que el esfuerzo financiero no debe superar, con carácter general, el 30 % de los ingresos de la unidad de convivencia.

Las características del modelo condicionan la financiación

Por otro lado, Pérez Mira analizó las características propias de la vivienda pública asequible y cómo estas determinan el tipo de financiación necesaria.

Promotores con lógica pública

Los promotores suelen ser la propia Administración o entidades dependientes, especialmente del ámbito municipal. A diferencia de las empresas privadas, estas entidades:

• Suelen disponer del suelo gratuitamente.

• No buscan maximizar beneficios.

• Pueden asumir retornos muy bajos y periodos largos de recuperación.

• Pueden asumir mayores niveles de riesgo que el promotor privado.

• Conocen con precisión la realidad socioeconómica del territorio.

Destinatarios con capacidad y voluntad de pago

Como se ha descrito anteriormente, los destinatarios son personas con capacidad y voluntad de pago, lo que permite mantener niveles de morosidad moderados y una recuperación razonable de la inversión a largo plazo.

Precios asequibles

Los precios no son “a pérdidas”, pero sí ajustados: permiten cubrir costes y obtener una rentabilidad reducida en el largo plazo, manteniendo el límite del 30 % de ingresos.

Qué tipo de financiación necesita la vivienda pública asequible

En cuanto a la financiación que requiere la vivienda pública asequible, teniendo en cuenta las características anteriores, el director de AGES enumeró los siguientes puntos clave:

• En promociones destinadas al arrendamiento, son necesarias financiaciones a largo plazo (a partir de 25 años) y los periodos de recuperación de la inversión son muy largos.

• Las tasas de rentabilidad son muy bajas (en torno al 3 %–4 %), tanto en alquiler como en venta.

• Es imprescindible cumplir con los principios de prudencia financiera.

• Debe garantizarse el acceso a financiación adaptable a proyectos de todo tamaño, incluidos pequeños municipios y entornos rurales.

• Se requiere flexibilidad en las garantías (hipoteca, pignoración de arrendamientos o fórmulas como “comfort letters” suaves).

• Es necesario contemplar la financiación del IVA, que constituye un coste adicional relevante en el caso del arrendamiento.

Propuestas para desbloquear el sistema

Por último, Juan Manuel Pérez Mira abordó las propuestas de mejora normativa y fiscal para facilitar la gestión de las promociones de vivienda pública asequible, que la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) recoge en el documento “Propuestas de cambios regulatorios para garantizar, promover y potenciar la contribución de los gestores públicos a las políticas de acceso a la vivienda”.

Cambios normativos

Por una parte, se defiende la necesidad de eliminar determinadas trabas administrativas que hoy actúan como “freno de mano” del sistema, entre ellas:

• Que la financiación de vivienda protegida no compute como endeudamiento a efectos de los límites de estabilidad presupuestaria.

• Una redefinición de la regla de gasto en proyectos con maduración plurianual.

• Ajustes en el cálculo del ahorro neto.

• Flexibilización del principio de prudencia financiera cuando exista garantía real.

Fiscalidad

Asimismo, se proponen una serie de medidas fiscales, como un tipo de IVA superreducido (4%) de todas las operaciones de rehabilitación de viviendas; un IVA tipo 0% para el arrendamiento de vivienda o la no tributación de las subvenciones percibidas para la rehabilitación de vivienda habitual. 

Colaboración de las entidades financieras

Por último, se apela a la necesidad de una mayor implicación del sector financiero mediante importes adaptables a todo tipo de proyectos, financiaciones a plazos suficientemente largos para promociones para el arrendamiento, flexibilidad en las garantías, tipos de interés ajustados a las referencias de prudencia financiera y fórmulas de colaboración específicas.

La intervención de Juan Manuel Pérez Mira evidenció que el impulso a la vivienda pública asequible exige no solo recursos, sino un marco normativo y fiscal coherente con su naturaleza y finalidad social.